文/谢逸枫
6月16日，一组统计部门数据显示，前5月全国新建商品房销售面积3.5315亿平方米，同比下降2.9%，降幅比上月扩大0.1%。其中住宅销售面积2.9745亿平方米，同比下降2.6%，降幅比上月扩大0.5%，市场处于下行调整期。
前5月销售额3.4091万亿元，同比下降3.8%，降幅比上月扩大0.6%。其中住宅销售额3.0119万亿元，同比下降2.8%，降幅比上月扩大0.9%。说明目前房地产市场以价换量是主流，二手房市场对新房冲击大，处于止跌回稳的调整阶段。
当前热点城市的成交热度、销售、房价降温。传统市场金三银四号后，5月一波政策刺激未能让市场延续强复苏的态势。一方面是地方分散的政策作用有限，另一方面是城市更新货币化、收储商品房和收回空闲土地政策未打通堵点。
前5月市场指标跌幅扩大为投资额、销售面积、销售额、房价、房企到位资金、景气指数。指标跌幅收窄为施工面积、新开工面积、竣工面积、土地购置面积和土地购置金额。指标上涨为地价，指标好转为库存面积。
当前全国房地产市场的“止跌”具有明显的结构性、城市分化、弱复苏特征，总体止跌、企稳的根基尚不稳固，反弹的条件不具备，依然处于止跌、底部修复、边际改善阶段。巩固止跌、回稳成效依然需政策持续发力。
高能级一二线热点城市、核心区域、核心板块保持一定的热度；新房与二手房市场存在分化，二手房强于新房。销售严重分化，央国房企销售强于民企；土地市场分化，热点城市强于其他城市；热点城市的政策空间大于非热点城市。
呼吁4万亿-10万亿救市一步到位扭转局面；取消商业地产的限制措施和首付及利率下降、税收减免；放开融资限制；打通城市更新专项借款和货币化安置及收储商品房用作安置房、保障性住房，收回空闲土地的政策堵点、资金来源。
前5月房地产市场走势，已经释放出四个积极信号。一是一二线热点城市的二手房成交持续走强。二是热点城市的销售相对稳定、土地市场火爆，城市分化增强。三是商品房库存正在逐步下降。四是5月全国房价环比连续2个月上涨。
房地产市场最堪忧在于，首先是商品房销售面积、销售额下降的降幅扩大、房价下降的幅度扩大。其次是债务重组困难、交房难度加大、房企资金状况恶化、国房景气指数下降扩大。最后是房地产止跌回稳的动能减弱、政策堵点未打通。
第一是供应端，投资额跌幅扩大。前5月房地产开发投资3.6234万亿元，同比下降10.7%，降幅比上月扩大0.4%。住宅2.7731万亿元，同比下降10.1%，跌幅上月扩大0.5%，办公楼1412亿元，同比下降16.3%，跌幅比上月收窄0.4%。商业营业用房2573亿元，同比下降7.6%，跌幅比上月收窄0.7%。
前5月房地产开发投资3.6234万亿元，同比下降10.7%，比上月扩大0.4%，比2024年住宅开发投资100280亿元，同比下降10.6%，跌幅扩大0.1%。跌幅小幅度扩大，呈止跌回稳不稳定，下行压力加大的态势，表明政策传导到投资端弱的趋势。
前5月住宅开发投资2.7731万亿元，同比下降10.1%，跌幅上月扩大0.5%。比2024年住宅开发投资7.6040万亿元，同比下降10.5%，跌幅扩大0.2%。目前房地产开发投资同比累计已经连续下降3年5个月（41个月），预计短期难改变下降趋势。
前5月房地产开发投资产生新的变化，供给端呈现不稳定、萎缩下降、下降加快的信号。透露出房地产市场情绪已经有了一定程度的恶化，开发投资总额已经回到2018年-2019年同期水平，尽管总体风险可控，但已现恶化趋势。
背后主要原因是土地购置金额和购置面积及新开工面积、竣工面积跌幅大并长时间深跌，修复缓慢，房企资金状况恶化和库存高。2023年以来三大工程（城中村改造、保障性住房、平急两用的公共基础设施）建设缓慢，保交房是首要任务。
按照分区域来看，开发投资跌幅最大的为东北地区，同比下降22.5%。其次是东部地区，同比下降12.3%。中部地区，同比下降9.6%。最后是西部地区，同比下降5.0%。按照物业类别看，开发投资跌幅扩大是因为住宅、商办投资跌幅大。
按照物业类别投资看，住宅和商业营业用房投资好于上期，同比跌幅持续改善住宅投资、办公楼投资跌幅继续扩大。其中住宅投资占总投资比重76.5%，较上期提高0.1%，说明住宅投资占比例大，呈现一枝独秀的现象。
单月来看，5月房地产开发投资8504.43亿元，环比增长8.68%，同比下降11.98%（12.4%）、4月同比下降11.3%（11.5%），比4月跌幅扩大0.68%（0.9%），原因是销售下降、房企资金状况恶化、开工和竣工面积下降幅度大有关。
5月住宅开发投资金额6552亿元（4月6046亿元），同比下降11.8%（4月同比下降11.1%，降幅较4月扩大0.7%。单月跌幅持续扩大，表明投资改善需依赖销售端实质性回暖，当前市场复苏基础不稳固，短期下行趋势难改。
观察相对历史同期的投融资规模，2025年5月房地产开发投资和房企到位资金分别相当于2019年同期的72%和54%，投资延续2022年以来的季节性前高后低趋势，融资自2024年10月以来的修复趋势已连续3个月减弱。
与开发投资下行同步，2025年以来土地供求规模延续同比收缩。前5月全国土地成交建面2.1亿平方米，仅为同期新房成交量的58%，再加之专项债收储的推进，前5月全国拟收储规模达到4700亿元。
其中涉及宅地超过9500公顷，供地规模下降和土地收储大大减轻了广义库存压力，相当于为行业广义库存消化周期至少减负5个月。随着行业逐步走向新的供求平衡点，在调降库存规模的同时，开发规模在经历“减负”的过程。
受到往期开发和已售项目的影响，开发指标也会存在一定滞后性。就历史行业投资-销售数据比例来看，在房地产投资回落到与商品房销售规模更加匹配的水平之前，该指标调整还将持续一到两年时间。
第二是供应端，施工面积跌幅扩大。前5月房屋施工面积62.5020亿平，同比下降9.2%，比上月收窄0.5%。住宅43.5394亿平，同比下降9.6%，比上月收窄0.5%，办公楼2.6941亿平，同比下降5.3%，比上月收窄0.3%。商业营业用房5.4694亿平，同比下降9.0%，比上月收窄0.6%。
前5月商品房住宅施工面积43.5394亿平方米，同比下降9.6%，跌幅比上月收窄0.5%。比2024年51.3330亿平方米，下降13.1%的降幅收窄3.5%。毫无疑问，商品住宅施工面积的跌幅保持高位水平，与保交房持续加大、库存高有直接的关系。
前5月房屋施工面积62.5020亿平，同比下降9.7%，比上月收窄0.5%，比2024年房屋施工面积73.3247亿平，同比下降12.7%的降幅收窄3.5%。房屋施工面积同比下降9.7%，连续下降3年5个月（41个月），说明边际改善、修复缓慢的趋势。
主要是新开工面积的跌幅大、下跌时间长、收窄缓慢，商品去库存缓慢，房企拿地面积下降，房地产项目白名单和融资协调机制覆盖有限。商品房销售回款下降和融资困难的环境下，房企不敢大规模开工，保交房成首要任务。
供应端，新开工面积跌幅收窄。前5月房屋新开工面积2.3184亿平，同比下降22.8%，跌幅比上月收窄1%。住宅1.7089亿平，同比下降21.4%，比上月收窄0.9%。办公楼615万平，同比下降24.1%，跌幅比上月收窄6.5%。商业营业用房1434万平，同比下降25.2%，跌幅扩大3.0%。
前5月房屋新开工面积2.3184亿平，同比下降22.8%，跌幅比上月收窄1%，比2024年7.3893亿平方米，同比下降23.0%的降幅收窄0.2%。房屋新开工面积同比累计连续下降4年5个月（53个月），呈现边际改善、修复的效应。
前5住宅新开工面积1.7089亿平方米，同比下降22.8%，跌幅比上月扩大0.8%。比2024年住宅新开工面积5.3660亿平方米，同比下降23.0%的降幅收窄0.2%。目前新开工面积的跌幅收窄，与保交房加快、房企拿地面积下降、销售下降有关。
主要受季节性因素影响，部分城市和房企销售好转，保交房的力度加大，部分城市拿地面积回升有直接关系。过去几年的集中供地中接近半数土地被城投所拿，城投本身开工率较低，一定程度拖累了新开工的修复。
单月来看，5月新开工面积5348万平方米，环比增长10.53%，同比下降19.27%，降幅较4月收窄2.9%。库存高倒逼供给端收缩，新开工规模低位已成常态。核心城市在政策支持下，新开工一定增长动能，库存去化周期较长的城市，新开工规模很难再提升。
开发企业土储缩量、资金承压和高库存持续抑制新开工需求，短期仍将处于收缩阶段。在政策协同下，未来“好房子”供应、城市更新项目和保障性住房建设提速将提供一定支撑，新开工和竣工规模有望低位走稳。
按照供求关系的市场规律看，大幅度且持续的新开工面积下降将对未来2年-3年的房屋供应产生直接影响。这将导致未来一段时间新房供应规模维持低位，部分热点城市可能出现结构性供应短缺。
有助于缓解当前市场的库存压力，促进供需关系改善。可以看作是市场自动调节机制在发挥作用。供给端的持续收缩，反映了房企的市场预期和资金状况。即便政府不断出台稳楼市政策，房地产行业依然深陷深度调整期。
目前房企的经营风险、债务风险、财务风险、库存风险、交房风险尚未接触，市场信心和预期及供需关系、房地产市场的基本面修复过程拉长，内期看，房地产市场处于止跌阶段。长期看，构建房地产新发展模式成为必然趋势。
供应端，竣工面积跌幅收窄。前5月房屋竣工面积1.8385亿平，同比下降17.3%，跌幅比上月扩大0.4%。住宅1.3337亿平，同比下降17.6%，跌幅比上月扩大0.8%，办公楼668万平，同比下降6.7%，跌幅比上月收窄2.8%。商业营业用房1332万平，同比下降19.3%，降幅比上月扩大0.9%。
前5月房屋竣工面积1.8385亿平，下降17.3%，跌幅比上月扩大0.4%。比2024年房屋竣工面积7.3743亿平，同比下降27.7%的降幅收窄10.4%。房屋竣工面积同比连续下降1年5个月（17个月），表明房企因库存、资金紧张，保交房压力大。
前5月住宅竣工面积1.3337亿平方米，同比下降17.6%，跌幅比上月扩大0.8%。比2024年住宅竣工面积5.3741亿平方米，下降27.4%的降幅收窄9.8%。毫无疑问，房地产项目白名单覆盖范围有限和销售回款缓慢，保交楼压力大。
单月来看，5月房屋竣工面积2737万平方米，下降19.5%，降幅比上月收窄8.4%。5月竣工面积规模降幅收窄，且同比降幅大于5月新开工面积19.2%，说明潜在商品房库存风险非常大，商品房出清非常缓慢。
按照2年-3年的房地产的项目工程进度来计算，竣工将延续周期性的缩量， 预计2025年竣工面积将持续出现负增长。前期房企拿地减少、库存规模较高、销售未回暖等情况并未出现实质性改善，当前房企以投定销、以销定产。
能否出现真正修复的关键在于三大工程、货币化旧改、收购商品房库存、盘活闲置存量土地等实质性进展。房企拿地面积和费用、开工面积将承压，同时保交高峰已过叠加过去3年商品房销售下滑，竣工面积亦面临下探压力。
观察相对历史同期的开竣工规模，2025年5月，房屋新开工面积和竣工面积分别相当于2019年同期的25%和66%，月度数据虽然波动较大，但新开工水平仍然较低，竣工作为滞后指标下行趋势确定。供应端下降，与需求端的下降有关。
第三是供应端，土地供应跌幅收窄。前5月全国房土地购置面积和金额跌幅扩大，已经累计同比下降6年7个月，连续下降77个月。自2023年开始，全国房土地购置面积、土地购置费的数据再没有公布出来。
其中一季度全国土地购置费7191.34亿元（前2月3722.71亿元），同比下降4.5%（前2月同比下降0.3%），跌幅比上月扩大4.2%，比2024年全年3.5655万亿元，同比下降8.7%，降幅收窄4.2%，说明房企的拿地策略已经调整。
单月来看，2025年3月全国土地购置费3468.63亿元（前2月3722.71亿元），同比下降8.90%，跌幅比上月扩大。毫无疑问，4月全国土地购置费同比跌幅扩大，主要是城投拿地面积下降和一二线城市土地供应面积下降。
结构上看，城投拿地占比下降、一线及高能级二线城市及国企、央企占比最高，其次是城投，而民营开发商占比上升、以及土地溢价率回升，都显示土地市场底部正在渐渐形成过程中。毫无疑问，土地市场呈现结构性的火爆行情。
5月土地市场成交规模同比持续缩量，土拍市场热度环比有所回落，好于去年同期。5月全国成交土地建面环比增长9.8%，同比下降2.7%。其中一、二、三线城市环比增速为41.8%、12.8%、7.6%，同比增速为70.3%、16.9%、下降20.9%。
5月全国成交土地平均楼面价环比下降28.8%，同比上涨0.8%。其中一、二、三线城市环比增速分别下降39.1%、49.1%、5.3%，同比增速为下降40.4%、上涨12.8%、上涨0.2%。5月全国平均溢价率为4.6%，环比下降3.6%。
5月土拍溢价率连续两个月下滑，好于去年同期，同比2.3%提升。一二三线城市溢价率分别为6.4%、6.6%、2.8%，一线城市环比增长0.7%，同比增长3.3%，二线环比下降6.8%，同比增长4.9%，三线环比下降2.3%，同比增长0.5%。
2010年全国房企购置土地面积3.99亿平方米、增长25.2%。2011年4.43亿平方米、增长10.9%。2012年3.56亿平方米，负增长19.5%。2013年3.88亿平方米，增长8.8%。2014年3.33亿平方米，负增长14%。
2015年2.28亿平方米，负增长31.7%。2016年2.20亿平方米，负增长3.45%。2017年2.55亿平方米，增长15.8%。2018年2.91亿平方米，增长15.2%。2019年2.58亿平方米，负增长11.4%。
2020年2.55亿平方米，负增长1.1%。2021年2.15亿平方米，负增长15.45%。2022年1.00亿平方米，负增长53.4%。2023年-2024年预计房企土地购置面积0.9亿平方米、0.8亿平方米，同比下降超过20%、超过10%。
第四是需求端，销售面积跌幅扩大。前5月新建商品房销售面积3.5315亿平，同比下降2.9%，跌幅比上月扩大0.1%。住宅2.9745亿平，同比下降2.6%，跌幅比上月扩大0.5%，办公楼810万平，同比下降7.4%，跌幅比上月扩大0.7%。商业营业用房2050万平，同比下降6.0%，跌幅比上月扩大0.4%。
前5月新建商品房销售面积3.5315亿平，同比下降2.9%，，跌幅比上月扩大0.1%，比2024年新建商品房销售面积同比下降12.9%，降幅收窄10.0%。同比已经连续下降3年5个月（41个月），表明政策效果逐渐减弱。
房地产市场复苏基础依然较弱，房企加大了“以价换量”的力度，整体延续量稳价跌的弱复苏态势。当前房地产市场的“止跌、回稳”具有明显的结构性特征，根基尚不稳固，巩固止跌、回稳成效仍需房地产政策持续发力、加码。
单月来看，5月商品房销售面积7053万平米，环比上涨10.34%，同比下降3.3%，降幅较4月扩大1.2%。整体延续了弱复苏的态势。自2024年10月份以来，单月商品房销售面积同比降幅已经连续8个月低于5%，为2021年下半年以来首次出现。
单月连续下降41个月，说明房地市场的销售处于止跌筑底的调整阶段，企稳基础不牢固。数据有所下滑是正常的，主要是去年同期销售基数比较高，预计房企调整价格，政策持续不断利好，改善性的需求释放，销售下降幅度会收窄。
需求侧筑底企稳信号愈加明确。前5月商品房销售成交面积同比下降2.9%，累计同比降幅比上月扩大0.1%，销售动能减弱。一方面是政策端在落实方面有待加强。另外一方面是实体经济的恢复，需要时间。因此，市场底部的基础不牢固。
前5月住宅销售面积2.9745亿平，同比下降2.6%，跌幅比上月扩大0.5%，降幅比2024年同比下降14.1%，收窄11.5%。商品房住宅面积累计同比已经连续3年5个月下降（41个月），表明商品住宅销售企稳的基础不牢固。
按照地方区域来看，前5月东、中、西、东北部销售面积同比增速分别为下降4.5%、 增长0.3%（连续增长3个月）、 下降2.8%、下降6.0%。 从各地区销售情况看，整体跌幅均较上期扩大，其中中部地区销售面积连续3个月增长。
按照分类物业类型来看，整体销售情况低于上期，办公楼和商业营业用房两项销售面积的指标同比跌幅扩大，住宅销售面积连续11个月收窄后跌幅扩大，说明目前商品住宅销售、办公楼和商业营业用房的销售形势差。
前5月新建商品房销售金额3.4091万亿元，同比下降3.8%，跌幅比上月扩大0.6%。住宅金额3.0119万亿元，同比下降2.8，跌幅比上月扩大0.9%，办公楼销售金额1033亿元，同比下降10.8%，跌幅比上月扩大1.5%。商业营业用房金额1903亿元，同比下降13.9%，跌幅比上月扩大0.6%。
前5月新建商品房销售金额3.4091万亿元，同比下降3.8%，跌幅比上月扩大0.6%，降幅比2024年同比下降17.1%，收窄13.4%。表明房地产市场边际改善，效果减弱，处于止跌调整阶段，企稳的基础不牢固，市场以价换量成主流。
前5月住宅销售金额3.0119万亿元，同比下降2.8，跌幅比上月扩大0.9%。降幅比2024年住宅销售额同比下降17.6%，收窄14.8%。表明房地产市场止跌回稳的效果减弱，行业整体处于在止跌调整阶段，以价换量是市场主流的趋势。
单月来看，5月商品房销售金额7056.39亿元，环比增长13.15%，同比下降6.03%，降幅较4月收窄0.7%，降幅收窄与核心区好产品交易较为活跃相关。毫无疑问，4月、5月的楼市淡季，房企以价换量成主要销售策略。
观察相对历史同期的销售规模来看，2025年5月，商品房的销售额和销售面积分别相当于2019年同期的56%和53%，较4月小幅改善，但仍明显低于一季度水平。因此，目前房地产市场的止跌回稳基础不牢固。
第五是供应端，库存缓慢下降。5月末商品房待售面积7.7427亿平，增长4.2%，比4月末减少715万平。其中住宅待售面积4.1264亿平，增长6.5%，减少439万平，办公楼5319.15平，增长1.5%，减少33万平，商业营业用房1.4371亿平方米，增长0.5%，减少139万平。
5月末商品房待售面积较上月有所减少，较2024年同期上涨4.2%，同比涨幅再收窄0.8%。房地产行业库存总量有所收缩，按当前销售面积计算，去库存时间为11个月的消化周期。整体来看，库存去化压力大，分布区域分化显著，结构性矛盾突出，仍需政策精准发力。
2025年5月末商品房待售面积7.7427亿平方米，超过2015年7.1853亿平方米，依然是达到天花板的水平，创1987年以来历史最高纪录之一。因此，7.7412亿平方米大部分是现房库存，部分期房，多为待交付与卖不出去的房屋。
2015年7.1853亿平、2016年6.9539亿平、2017年5.8923亿平、2018年5.2414亿平、2019年4.9821亿平、2020年4.9850亿平、2021年5.1023亿平、2022年5.6366亿平，2022年6.7295亿平，2023年6.7295亿平、2024年7.5327亿平。
在销售改善的带动下，商品住宅库存量与去化周期环比均下降，总库存面积来看，依然为历史最高，去化压力大。其中商业库存去化周期超过36个月，商业库存去化压力依然较大，库存规模已经超过2014年的水平。
现房住宅库存压力仍然较大，占整体库存的比重已经达到近四分之一。从全国商品住宅广义库存面积（住宅累计新开工面积-住宅累计销售面积）来看，截至 5 月末，商品住宅广义库存面积为6.7 亿平，环比下降 1.2%，同比下降 15.9%。
去化周期（广义库存面积/过去六个月住宅销售均值）25.7个月，环比提升0.3个月，同比下降4.4个月。从全国现房库存（已竣工未销售）来看，截至5月末住宅现房库存面积（住宅待售面积） 4.1264亿平，环比下降1.1%，同比增长6.5%。
现房去化周期为20.0个月（由于5月现房销售未公布，采用 2024年11月-2025年 4 月销售均值计算），环比下降0.2个月，同比下降2.4个月。住宅现房库存占全国住宅广义库存面积的比重为24.8%，环比基本持平，同比提升5.2 %。
5月末待售面积较上月有所减少，同比增长4.2%，同比涨幅进一步收窄0.6%。按当前销售面积计算，库存总量还有11个月的消化周期，消化周期再次拉长，去库存任务艰巨。城市试点推进现房销售，将有效控制供应规模，加快库存去化。
商品房去化周期达11个月，历史高点。由于商品房库存量继续上升，销售回款逐渐下降，导致部分房企资金周转问题非常严峻，现金流告急，债务集中到期，部分房企选择二次或多次债务重组，面临较大的债务风险。
商品房库存创历史新高，说明房子的供应多。与过去的高库存不同的是，这三年房企投资拿地的萎缩状态有关系，同时与保交楼的政策有关。由于保交楼的政策推进，部分现房没有按时交付，或者出现退房情况。
第六是价格端，房价跌幅扩大。前5月全国商品房销售均价9653元/平米（前4月9566元/平、一季度9510元/平、前2月9547元/平），环比上涨0.92%，同比下降0.93%（前4月同比下降0.4%、一季度同比上涨0.93%、前2月同比上涨2.6%）。从绝对值来看，房价回落至2024年9月政策前的水平。
前5月全国商品房销售均价9653元/平，同比下降0.93%，比上月跌幅扩大0.52%，比2024年9935元/平，同比下降4.8%，跌幅收窄3.9%。说明累计房价涨跌不稳定，与结构性、季节性、口径变化有关，房价处于底部运行的调整状态。
意味着全国商品房、商品住宅平均房价连续下降1年（12个月）后、跌幅连续收窄数个月后，连续3个月迎来上涨后，连续2个月下跌，数据上来说，说明全国房价正式见底。但是企稳基础不牢固，大涨的条件不具备。
前5月住宅销售均价10125元/平（前4月10005元/平、一季度9935.6元/平、前2月9949元/平），环比上涨，同比下降。比2024年10419元/平，环比上涨1.6%，同比下降7.0%，环同比为下跌。因此，房价同比下跌，主要是以价换量。
单月来看，5月销售均价10004元/平米（4月9756元/平方米），环比上涨2.54%（3月环比上涨3.3%），同比下降2.83%（4月同比下降4.7%），降幅较4月收窄1.9%。其中住宅销售均价13613元/平方米（4月10245元/平），环比上涨3.6%（4月上涨3.3%），同比下降1.6%（4月下降4.3%），跌幅收窄2.7%。
表明短期内房价大涨的概率为零，与结构性、季节性变化有关。目前各地房价调整大，其中中部、东北部地区“以价换量”较为明显，房企以价换量的趋势依然是主流。目的是为更好去库存和提振销售，快速收回销售额，应对债务到期，说明房价总体依然处于下降、筑底、调整的止跌底部运行阶段。
第七是资金端，房企到位资金跌幅扩大。前5月房企到位资金4.0232万亿元，同比下降5.3%，跌幅比上月扩大1.1%。比2024年末同比下降17%，跌幅收窄11.7%。同比已经累计下降3年5个月（41个月），说明房企资金状况呈现边际改善放缓，有所恶化。
随着房企销售下降，跌幅扩大，其中一二线城市销售呈现止跌回稳放缓态势，部分房企开发经营和回笼资金改善不明显。总的来看，今年以来市场总体平稳，继续向着止跌回稳的方向迈进。部分地区市场仍然处在调整之中，市场回稳还存在压力。
前5月房企到位资金4.0232万亿元，同比下降5.3%，跌幅比上月扩大1.1%。其中国内贷款6679亿元，下降1.7%（前4月增长0.8%），止涨转跌。利用外资16亿元，增长49.0%，涨幅回落33%。自筹资金1.3743万亿元，下降7.2%，跌幅比上月扩大0.4%。
定金及预收款1.1931万亿元，下降5.0%，跌幅比上月扩大2.0%。个人按揭贷款5645亿元，下降8.5%，跌幅比上月持平。毫无疑问，房企到位资金跌幅扩大，背后主要原因是国内贷款、自筹资金、定金及预收款跌幅扩大。
房企资金压力依然大，首先是债务。房企大量的到期债务，因销售回款大量减少，缺乏流动性，债务出现多次违约、多次重组，资不抵债现象。其次是库存，积压资金。最后是待交房规模大，需要庞大资金。毫无疑问，风险未出清。
房企资金降幅小幅度扩大。资金来源中个人按揭贷款跌幅最大、自筹资金跌幅扩大，预示房企自筹资金难度上升，销售回款压力上升。当前市场环境下加杠杆动力不足。继续降低房贷首付和利率及税收、扩大房企融资是主要的政策方向。
前5月国内贷款6679亿元，下降1.7%（前4月增长0.8%），止涨转跌，比2024年末同比下降6.1%，收窄4.4%。一定程度上反映房企国内融资环境没有完全改善，增量贷款困难，资金压力是房企缩减投资（拿地、新开工）的原因之一。
外资16亿元，增长49.0%，连续2个月止跌上涨，2024年末下降26.7%，连续3年3个月（39个月）下降后连续2个月上涨。自筹资金1.3743万亿元，下降7.2%，跌幅比上月扩大0.4%。比2024年末下降11.6%，跌幅收窄4.4%，与资产处置等改善放缓有关。
定金及预收款定金及预收款1.1931万亿元，下降5.0%，跌幅比上月扩大2.0%，比2024年末下降23.0%，跌幅收窄18%。个人按揭贷款5645亿元，下降8.5%，跌幅比上月持平，比2024年末下降27.9%，跌幅收窄19.4%，主要是销售面积下降，跌幅扩大。
国内贷款率先由止涨转跌，自筹资金和定金及预收款及个人按揭贷款同比跌幅较上月扩大0.4%、2.0%、持平。其中国内贷款占全部资金的16.6%，比上期下降0.6%。自筹资金占全部资金的34.1%，较上期提高0.5%。定金及预收款和个人按揭贷款占43.6%，与上期持平。
四项合计为94.3%，后三项合计为77.7%。受5月销售金额下降，跌幅扩大的影响，房企资金来源有所下滑，资金面依然承压。5月初出台降准、降息等一揽子货币政策，金融部门表示，将加快完善与房地产发展新模式相适配的系列融资制度。
包括房地产开发、个人住房、城市更新等贷款管理办法。指导金融机构继续保持房地产融资稳定，强化对高品质住房的资金供给。表明政策没有完全落地，停留在政策表述中，未能持续缓解房地产企业资金压力。
单月来看，5月房企到位资金7636亿元，同比下降10.1%（4月下降5.3%、3月下降3.9%），比上月下降5.3%，跌幅扩大4.8%。背后的主要原因，因为房款（销售回款）明显走弱。
第一是5月房款3375亿元，同比下降11.4%，跌幅比上月下降9.9%扩大1.5%。因为销售回款再度走弱。定金及预收款同比下降12.7%，降幅较4月扩大了4.3%。个人按揭贷款同比下降8.5%，降幅较4月收窄了4.2%。5月居民部门中长期贷款净增加746亿元，环比多增1977亿元，同比多增232亿元。
第二是5月非房款4261亿元，同比下降9.1%，跌幅比上月下降1.3%扩大7.8%，房企外部融资走弱，表明销售下降，跌幅扩大。国内贷款1060亿元，同比下降13.1%，增速较4月下降27.6%，2个月正增长结束。自筹资金2790亿元，同比下降8.7%，降幅较4月收窄0.9%。
受外部融资环境改善不明显、销售下降和跌幅扩大，房企资金未根本性好转影响，国内银行贷款、定金及预收款和个人按揭贷款，这三项指标代表的是房企从银行贷款能力和发债、现金流能力的改善。银行贷款未全放开、销售回款缓慢影响房企现金流和正常经营。
房企资金压力是房企缩减投资（拿地、新开工下降）的主要原因。房企资金改善不明显，主要原因是国内贷款、自筹资金、定金及预收款、个人按揭贷款占房企到位资金大，前期同比下降幅度大，销售回款缓慢和债务到期及融资限制未全放开，导致房企资金、经营、财务紧张。
目前支撑房企资金流的主要是销售回款，包括定金及预收款、个人按揭贷款，已经连续下降41个月。反映出金融机构对房企风险担忧加大，银行贷款困难、销售回款非常缓慢，影响房企现金流。房地产市场处于继续止跌阶段，风险压力依然存在。
第八是国房景气端，市场预期下降。2025年5月末，全国房地产开发景气指数，简称国房景气指数为93.72，环比下降0.14%，连续11月呈现小幅度回升后出现连续2个月下降。国房景气同比已经连续3年5个月（41个月）跌破100。
表明房地产市场的景气、活跃、信心、繁荣度有所下降，总体处于止跌筑底的阶段，企稳的基础不牢固，呈现出市场持续边际修复放缓趋势，继续刷新2016年初以来国房景气指数最低水平，主要是房地产依然在深度调整中，与季节性有关。
国房景气指数自2022年1月破100后，一直呈现持续下跌过程，2024年6月国房景气指标开始边际修复，但是速度非常缓慢。值得注意的是国房景气指数是判断房地产市场是否景气、活跃、信心、繁荣的指标之一。
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